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快看 民间流传的一份楼市投资指南
来源: | 作者:房产咨询顾问李经理 | 发布时间: 2018-05-17 | 220 次浏览 | 分享到:

粤港澳大湾区真的要来了!

大湾区规划细则将于5月底出台,并暂定于6月11日举办宣讲会。

经过这么长时间的预热,你一定知道:

世界级城市群

国际一流湾区

比肩旧金山、东京、纽约

但你可能不知道,“粤港澳大湾区”已经上升到了“千年大计”的层面!

在谈到“粤港澳大湾区”的时候,罕见的用到了“千年大计的说法。

何为“千年大计”?

这个词分量极重,绝对不是随便可以用的。

迄今为止只有两个区域被定位为“千年大计”。一是雄安新区,另一个就是粤港澳大湾区。

问题是,粤港澳大湾区当前,什么才是最正确的投资方式?

我们都知道,每一个发达的、高度一体化的城市群都有一个共同的特点,那就是在发达的交通网络基础上,都拥有一条区别于其他交通路线的交通要道。

这条交通要道周边的区域也往往是该城市群中最为发达的区域,也就是所谓的“城市群的黄金中轴线”。

比如纽约湾区的第五大道、旧金山湾区的101国道、东京湾区的东京中央大道。

从这世界三大湾区的发展过程及现状来看,中轴线是湾区发展的重要支撑与引领轴。

这个中轴线的连接方式,以前是高速公路,现在则是高铁。

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以地理纬度划分,粤港澳大湾区的黄金中轴线,是香港—深圳—东莞—广州这条线。如果非得用更具体的线串联,那就是即将启用的广深港高铁。

香港、深圳、东莞、广州作为湾区的四大核心城市,不管从人口、经济、区位定位还是政策上看,都明显比湾区其他区域更具有优势。而高铁作为连接、融合湾区内核心城市的中轴交通要道,更是湾区城市群规划中的1号工程,战略中的战略。

你可以看到这条轴线上的楼市行情有多么疯狂。

中原香港的二手楼数据显示,高铁西九龙站周边物业,平均每平米要价25万-35万元人民币。

这只是平均,一些优质、稀缺的物业则早已天价。

不久前,西九龙的滨海豪宅“凯旋门”也放出一个天价房源,约450平方米售价达到4.8亿港币,达每平方米105万港币,又一次创下西九龙豪宅总价新高!

可能你要问了,香港是大湾区的龙头吗?

显然不是。

当下,大湾区的龙头其实是深圳。而深圳也在发展自己的中轴线。

深圳市“十三五”规划提出“实施中轴提升战略,推动中部发展轴由福田通过广深港高铁南联香港,由龙华、光明向北延伸”。

但深圳中轴上的地产投资机遇,却被很多人忽视了!

深圳人都知道,广深港高铁在深圳境内共设三个车站,福田中心区“小中轴”不必说,龙华深圳北站和光明则被严重低估了。

比如深圳北站周边在售的新盘龙光·玖钻,均价约6万元,这与香港西九龙的最高房价相比,低到10倍以上!光明就更不用说了,多数优质新楼的均价只有4万多。但是,随着广深港高铁的正式通车运营,这个差距一定会缩小。

到时候,深圳北站乘坐高铁只需23分钟,就能直达香港西九龙,真正实现香港和深圳之间地铁化的通勤。随着城市联系进一步紧密,作为对接香港西九龙站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位将明显上升,周边的优质物业将会被重估。

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比如深圳北站,被官方文件定位为“深圳未来的新中心区”、“超级城市门户”。

有资料显示,深圳北站CBD的建筑体量高达997万平米,超过福田CBD!届时深圳北站将超越福田、罗湖、深圳湾等口岸,成为与香港联系密切区域。

再比如光明。从规划定位来看,光明新区是深圳市规划的城市副中心和区域发展极,具备发展成为城市中心的潜力。

800亿光明天安云谷,11平方公里光明小镇,地铁6号线+地铁13号线+龙大南光双免费高速……政府投入大手笔2500亿元将光明打造成广深走廊新型科创城、深圳高新技术产业总部基地,让光明有成为粤港澳大湾区炙手可热的新高地的趋势。

而大湾区获批的这个节点,就是香港西九龙和深圳北站、光明城站两地,城市价值差距缩小的开始。如果要买房布局,一定要赶在这个节点之前。

那么,买什么呢?

我知道,多数人会首推住宅和公寓,在大逻辑上,是没错的。

但有个问题是,住宅是被限购的,公寓投资价值固然可观,但也不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。

其实,有个投资品被大家忽视了,那就是商铺,尤其是临近高铁和地铁的商铺。总有一天,这些商铺也会跟香港一样,都是天价的。

我知道,地铁和高铁的逻辑你懂,但对于商铺的逻辑你还不太懂。

都说,商业物业沦落的罪魁祸首是马云。淘宝和天猫的崛起让很多人相信,线下商业在电商的冲击下,已经没有未来了。

这个话,放几年前是不错的,但放在当下,却不一定对了。

人家马云比谁都聪明,当你还被他的电商忽悠得团团转的时候,他提出了“新零售”。

新零售是啥,是线下,马云把你忽悠到天上后,他在背后在大肆偷袭你的背后。

2017年被称为“新零售元年”。

这一年,马云说“纯电商已死”。于是,阿里巴巴转而与商场合作,继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后,又入股高鑫零售。

据不完全统计,2017年,阿里的新零售版图以入股、联姻等方式投资金额高逾776亿元,关联的线下商超门店近8000家。

刘强东也公开表示,京东每周在中国新开1000家京东便利店,并且透露今年底的目标要达到每天新开1000家京东便利店。通过加盟的模式,一条街每隔300米要有京东便利店。

巨头的行动真切告诉了你,在“新零售”图景中,优质商业地产的发展空间有多么广阔。

有人甚至这么断言:以新零售为代表的线下零售的复苏是中国经济下一个10年的最大动力!

你不信?

看看万科、中海这些地产巨头在做什么吧。

2016年,万科花了近130亿收购了商业地产公司印力集团,2018年又联合印力收购了凯德商用在中国国内的20家购物中心,并提出未来五年内商业地产占比要提升至20%。

中海则定下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

统计显示,纽约、伦敦、香港和上海、广州、北京等城市成熟的地铁口物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上,地铁沿线商铺出租率更是高达100%。

但是在深圳,商业物业的投资价值还没有被很多人所知,租金远低于国际水平。比如,尽管房价跃居全国首位,深圳2017年的甲级写字楼租金水平分别仅为北京和上海的67%和86%。

商铺的情况也同样如此。

但这一情况正在发生改变。“买房不如买铺”正成为更多人的共识。

去年,南山海岸城一套20平米的小铺1000万成交了,一平50万。而这还不是最高的,12年深圳东门一套商铺的成交单价达84.2万元一平米,刷新深圳记录。

不过这不是最惊人的,香港铜锣湾曾爆出商铺1500万一平的成交单价。相较之下,深圳的所谓天价商铺显得那么微不足道!

根据深圳的GDP规模,经济发展状况,人口总量等,参照香港商铺价格,深圳商铺还有广阔前景!

有数据显示,2017年深圳核心商圈(包括东门、华强北等商圈)购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月,同比增长12.7%,涨幅强势;深圳非核心商圈(包括宝安、龙岗等商圈)购物中心首层平均租金达833元/㎡/月,同比2016增长6.3%。

可以预见的是,在广深港高铁开通后,由于粤港澳大湾区重大规划,深港会加速融合,香港西九龙和深圳北站、光明城站城市价值的差距也将逐渐缩小。而这两个黄金轴线坐标周边的优质商铺也将会重新面临价值估量。

商铺的价值在于人流量。随着高铁的运行,深港两地人流的来往将更加密切频繁。

铁路部门预测,到2020年广深港高铁年均客流量将达5000万人次,相当于把广州、深圳和香港三大城市常住人口移动两次,将成为粤港新一代“超级直通车”。

而在最新的规划里,龙华将坐拥6号线、10号线、22号线、25号线、27号线、33号线,一共规划了6条地铁线路!

根据日本东京都市圈经验,这种高铁+地铁的大型综合交通枢纽,未来会成为都市圈人流集散中心,其物业价值奇高。

龙光·玖龙荟商圈:

玖龙荟商圈是玖龙玺的配套商业,占据深港中轴的龙头位置,与港铁4号线白石龙地铁站直连,一站连通亚洲最大连廊系统交通枢纽深圳北站。每年可引流5200万高铁商务客流,并充分吸纳4号线日均50-60万人客流量,辐射深圳1/4约500万人口,蕴含着2200亿元规模的消费潜力。克尔瑞数据显示,2016年,龙光·玖龙荟成交金额高达13.46亿元,在深圳全市商业项目成交金额排行榜上位居第一。据了解,玖龙荟目前还有建面约60-70㎡地铁现铺在售。

玖龙荟约3.7万㎡ 商业体量的地铁连体体验式商业,由世界级设计单位AECOM打造,是全体验、全业态、全临街、全天候、全年限大品牌的商业中心。目前,华为旗舰店、麦当劳、屈臣氏、佳兆业CASA MIA精品超市等知名品牌已入驻。

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龙光·玖钻商圈:

玖钻商圈与深圳北站仅一个地铁站的距离,受到北站交通枢纽和商务核心区双重辐射。北站商务中心片区是深圳重点发展的六大总部基地之一,片区计划引入20-30家世界500强企业,规划就业人口约25万人,高端商务消费潜力非常可观。

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目前项目周边环绕九方约建面7万多商业、红山6979龙华版欢乐海岸、华侨城商业用地等多个大规模商业综合体,聚集形成以红山站为中心的繁华商圈。

内部采用“双首层”设计、环形人流动线,拥有四大地景式主题广场、五大环球主题街区。目前博纳主题影城、欧悦真冰场等品牌商家已进驻,多家主题餐饮、国际精品超市、潮流时尚品牌商家即将签约进驻。